» » Где дорожает и дешевеет недвижимость

Аналитика

Где дорожает и дешевеет недвижимость

Где дорожает и дешевеет недвижимость

Александр Зотин

 

Из Америки в Китай

 

Растут как на дрожжах и продажи домов, тоже подбираясь к уровням предыдущего бума.Причина — пузырь на американском рынке недвижимости, вызванный низкими ставками ФРС и дерегуляцией ипотечного сегмента. Предыдущий мировой экономический кризис начался в США в 2007 году. Нынешняя ситуация на рынке недвижимости США не внушает особых опасений, хотя индекс цен Case-Shiller 20-City Composite Home Price Index давно прошел нижнюю точку (137, февраль 2012 года) и теперь снова уверенно движется к повторению рекорда мая 2006-го — 206,6, не дотягивая до прежнего пикового результата 13 пунктов.

 

руб.; грубо, для получения цены в рублях юань можно умножить на 10).юаней (около 200 тыс. Китайский пузырь недвижимости, о котором «Деньги» неоднократно писали ранее, стал сдуваться еще в конце 2014-го — начале 2015 года. Однако летом 2015-го произошел резкий обвал китайского фондового рынка, и отчаянные инвесторы опять бросились на рынок недвижимости. При этом средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших городах превысила 20 тыс. В итоге жилье в 70 больших городах подорожало к сентябрю 2016-го на 12,8% за год. Впрочем, на сей раз проблемы концентрируются в других регионах мира.

 

В итоге, по данным Numbeo, средняя цена квадрата в Шэньчжэне дошла до 50 тыс. юаней — в Шэньчжэне, 8,6 тыс.— в Пекине и 9,7 тыс.— в Шанхае.При этом средняя зарплата в названных городах немногим выше московской: 8,4 тыс. юаней, в Пекине — 37 и 81 тыс. юаней. В Гуанчжоу, Шанхае, Нанкине, Пекине, Шэньчжэне цены выросли более чем на 20%. В Шанхае цены соответственно составили 40 и 93 тыс. В отдельных городах бум довел стоимость недвижимости до астрономических показателей. в центре. юаней за пределами центра и 94 тыс.

 

Спекулятивный пузырь отчасти подогревается стереотипами. Богатство, истина и вера в новом Китае» Эван Ознос, у молодого человека с «тройным отсутствием» (то есть без квартиры, машины и сбережений) совсем мало шансов создать семью.Типичная 90-метровая новая квартира стоит около 5 млн. Как пишет американский журналист, автор бестселлера «Век амбиций.

 

По данным Nomura, 21% семей имеет более одной квартиры, доля собственников жилья в Китае — 90% (примерно столько же в России, в Великобритании — 67%, в США — 65%, в Японии — 61%, в Корее — 54%). По недавним расчетам Государственной комиссии по планированию и реформам (Госплан КНР), в случае реализации планов по строительству до 2030 года только в малых городах жилья будет возведено на 3,4 млрд человек, притом что население Китая на сегодня составляет всего 1,4 млрд. 75,6% всего жилого фонда построено совсем недавно, после 2000 года. Однако особого дефицита недвижимости в стране нет. К слову, на городского жителя в Китае уже приходится 36 кв. м площади против 35 в Японии, 33 — в Великобритании и 22 — в России.

 

В последние месяцы китайский пузырь снова начал сдуваться. Цены тоже пошли вниз, но в контролируемом КПК полутайном режиме. Так, некоторые индексы цен, рассчитываемые частными компаниями, вроде популярного Fang/Soufun 100 City Index после декабря 2016 года просто перестали публиковаться.Отчасти из-за ограничительных мер правительства, указавшего банкам повысить требования к заемщикам.

 

Впрочем, учитывая, что в Китае сейчас выплавляется половина всей мировой стали и на него приходится половина мирового производства цемента, а также треть роста мирового ВВП, ситуация выглядит угрожающей. Приведет ли возможный кризис китайской недвижимости к очередному мировому кризису по образцу американского ипотечного, пока можно только гадать. Проблемы в строительном секторе автоматически скажутся на рынках сырья во всем мире.

 

«Голые» на берегу

 

Для последних в Китае даже придумали специальное название — «голые чиновники», то есть госслужащие, у которых практически ничего нет на родине: их семьи и все имущество — за рубежом. Китайский рынок не ограничивается территорией КНР. Речь идет о десятках тысяч только достаточно крупных чиновников, а суммарно, вероятно, о сотнях тысяч «новых китайцев», ищущих более комфортные места проживания.Это и бизнесмены, и госслужащие. В последние годы состоятельные китайцы стали искать себе запасные аэродромы в других странах.

 

В итоге китайский пузырь инфицировал значительную часть тихоокеанского побережья. Так, цены на австралийскую недвижимость за последние 30 лет подскочили в семь раз, в то время как инфляция выросла всего втрое. Китайские покупатели разогрели рынки Австралии, Новой Зеландии, Канады и Тайваня. В прибрежных Сиднее, Мельбурне и Брисбене жилье стало одним из самых недоступных в мире.

 

Компания RLB, ведущая учет башенных кранов в городах, насчитала их в ноябре 2016-го: 306 — в Сиднее, 128 — в Мельбурне и 95 — в Брисбене (для сравнения: 24 — в Сан-Франциско, 28 — в Нью-Йорке, 40 — в Лос-Анджелесе и 58 — в Сиэтле).Зато в последние годы начался строительный бум.

 

австралийских долларов ($16 тыс.), чтобы потенциальный ипотечник мог заплатить хотя бы половину из первоначального взноса в 42 тыс. Помощь таким неплатежеспособным клиентам отчаявшиеся застройщики предлагают, как правило, на финальной стадии пузыря.за однушку стоимостью 420 тыс. Один из мельбурнских застройщиков, пытаясь привлечь клиентов, стал предлагать бонус в 21 тыс. Впрочем, после ввода осенью 2016-го ограничений на вывоз капитала из Китая поток покупателей австралийской недвижимости упал.

 

Средние цены здесь выросли за последние два года на 31%, сейчас медианная недвижимость продается приблизительно за миллион канадских долларов ($750 тыс.).

 

Впрочем, дети китайских «голых чиновников» и бизнесменов, с удовольствием демонстрирующие свое богатство в канадском реалити-шоу HBICtv «Ultra Rich Asian Girls of Vancouver», живут в домах в десятки раз дороже средних.

 

В августе 2016 года местные власти ввели 15-процентный налог для иностранных покупателей, в результате чего их доля в этом месяце снизилась с 16,5% до 0,7%. Зато за два месяца до введения налога иностранцы (читай, китайцы) скупили недвижимости на 2,3 млрд канадских долларов, по трети миллиарда в неделю.

 

Ненадувшиеся и сдувшиеся

 

Владивосток российским Ванкувером пока не стал.Во всяком случае, цены на недвижимость во Владивостоке, по данным РОСРИЭЛТ, за 2016 год снизились на 1,2% в рублях. Российское побережье Тихого океана китайский пузырь не затронул.

 

Три года назад в редакции «Денег» разгорелся спор: сильно ли мы рискуем репутацией, прогнозируя, что мыльный пузырь на рынке недвижимости Москвы вот-вот лопнет. в сентябре 2008 года до $2,3 тыс. При этом рублевые цены в последнее время мало меняются, но для целей международного сравнения их динамика практически нерелевантна.Другие звезды поблекли куда заметнее. в марте 2016-го (сейчас укрепление рубля несколько подняло цены — $2,9 тыс.). Падение оказалось круче ожиданий: цена московского квадратного метра снизилась с пиковых значений более чем вдвое — с $6,2 тыс.

 

Даже учитывая, что средняя зарплата в российской столице сейчас меньше, чем в китайских мегаполисах.Рядом с китайскими — в Шэньчжэне, Гуанчжоу, Шанхае и Пекине — сегодняшние цены в Москве и других крупных российских городах кажутся не такими уж заоблачными.

 

По расчетам нобелевского лауреата Роберта Шиллера, исторически средним коридором оценки недвижимости является P/R от 10 до 15. Простейший индикатор — отношение цены квартиры к рентному доходу, price to rent, P/R. То есть если квартира стоит от 10 до 15 годовых доходов от ренты, она оценена справедливо и аренда экономически эквивалентна покупке, если ниже 10, она дешева, если выше 15, то недвижимость переоценена, а рентный доход низок.Тем не менее аргументы в пользу дальнейшего сдувания пузыря остаются вескими.

 

руб.) к медианной цене квартиры (около 10,5 млн руб. В Москве P/R приблизительно равен 16 (по расчетам «Денег» по данным базы ЦИАН, данные Numbeo — 20 за пределами центра города). Если P/R находится около или выше 25, недвижимость неоправданно дорога, это пузырь. Грубо — это отношение медианного годового дохода от сдачи квартиры в аренду минус амортизация и другие расходы (660 тыс. Это высокий уровень, но значительно ниже, чем он был, по нашим расчетам, полтора года назад — 25 и чем три года назад — 22. на вторичном рынке).

 

Для возврата к считающемуся равновесным уровню P/R в 10-15 цена на недвижимость может упасть на 10-20% от текущего, но в принципе по этой метрике пузыря в Москве уже практически нет, он сдулся.

 

К примеру, по расчетам UBS, в том же Ванкувере P/R — около 40, похожие цифры по Пекину, в Шэньчжэне, по данным Numbeo,— 70.

 

Нормой считаются те же 10-15. Зато в том же Ванкувере, который очень перегрет по показателю P/R, P/I сравнительно низок (13) — все дело в относительно высоких доходах населения.Полтора года назад, однако, P/I был выше — 22. Другой метод оценки — отношение средней стоимости недвижимости к средним доходам домохозяйств, price to income, P/I. В Москве P/I все еще очень высок — 20, по данным Numbeo (наши расчеты близки к этому показателю). Пока в Москве переоцененность по P/I велика, но в Лондоне — 25, в Пекине — 34, Шанхае — 34, Шэньчжэне — 43. Чем этот показатель выше, тем больше переоценка недвижимости.

 

Добавим к этому рост предложения на рынке. «Текущую ситуацию нельзя сравнивать с состоянием 2008 года, когда цены падали из-за предшествовавшего перегрева рынка, достигли дна, после чего начался новый виток роста цен,— говорит руководитель »ИРН-Консалтинг« Татьяна Калюжнова.— Сейчас рынок вступил в новую эпоху — он больше не дефицитный, напротив, наблюдается переизбыток предложения».

 

Производственный цикл в строительстве занимает несколько лет, так что сейчас и в ближайшие годы на рынок выйдут многочисленные объекты, запланированные еще во время бума.Это частое явление: сдутие предыдущего пузыря сопровождается не снижением до какой-то условной точки равновесия, а может идти с перехлестом, вплоть до надувания «негативного» пузыря самоподдерживающихся все более низких цен.

 

Построят без спроса

 

Программа сноса пятиэтажек может стать дополнительным источником затоваривания рынка, поскольку благодаря ей появятся новые площадки под строительство."Судя по заявленным планам девелоперов, на рынок старой Москвы ежегодно может выходить более 2,5 млн кв. м нового жилья,— продолжает Калюжнова.— То есть Москва столкнется с тем же затовариванием, которое уже наблюдается в Подмосковье.

 

за 1 кв. м". То есть процентов на 20% ниже нынешних цен.При условии сохранения объемов нового строительства в Москве на уровне последних двух лет и отсутствия позитивных изменений в экономике через три года основной спрос на столичное жилье будет фокусироваться в ценовом сегменте до 140 тыс. руб.

 

Чуть более оптимистичны специалисты ЦИАН. В то же время с учетом инфляции московское жилье продолжает дешеветь, впрочем, как и в целом по стране».«Как показывает практика, из проектов, старт которых запланирован даже в течение ближайшего года, реально стартует в намеченные сроки около 50%,— говорит ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.— Но даже с учетом этих поправок объем предложения в Москве на рынке новостроек вполне может продолжить расти в 2017 году. Средняя цена на вторичном рынке остается стабильной за счет того, что он пополняется новыми домами, которые переходят с рынка новостроек на вторичный рынок,— новые дома дороже старого жилого фонда.

 

Родившиеся в 1980-е в 2000-х создавали семьи и обзаводились жильем. Всплеск спроса и цен на недвижимость в Москве в 2000-е совпал с вступлением в брачный и детородный возраст многочисленной когорты рожденных в 1980-е, период мини-беби-бума на исходе существования СССР. Другое важное различие между пузырем 2000-х и сегодняшним днем касается уже не предложения, а спроса. Многие переезжали в Москву из других городов.

 

Аналогично сложится ситуация и с москвичами-мужчинами (демографы уделяют им меньше внимания, так как возраст мужчины менее критичен для рождения ребенка). Когорты в возрасте 20-29 лет к середине 2020-х вообще практически уполовинятся.Сейчас многочисленное поколение 1980-х сменяется входящим в зрелость скудным поколением 1990-х. Согласно среднему варианту прогноза Росстата, по сравнению с 2011 годом численность женщин в возрасте 20-34 года в Москве к началу 2020-го сократится на 27,4% (в 1,38 раза), к началу 2025-го — на 41,9% (в 1,72 раза), к началу 2027 года — на 44% (в 1,78 раза).

 

Внутренний миграционный поток в Москву также неизбежно сократится, ведь демографическое сжатие будет идти и в регионах. Разве что помогут мигранты из демографически более благополучной Средней Азии, легальные и нелегальные, но у них, увы, нет денег, иначе бы они не поехали на заработки в Москву.




Похожие новости

Новости других разделов

Присоединяйтесь

Каждый в меру своего понимания общего хода вещей работает на себя, а в меру непонимания на того, кто понимает больше..

Журналисты

Цитата

Люди научились плавать как рыбы, летать как птицы. Осталось научиться жить как люди...

Джордж Бернард Шоу