» » Как менялся покупатель московского жилья

Аналитика

Как менялся покупатель московского жилья

Как менялся покупатель московского жилья

«Возьмите небольшой и обязательно деревянный молоточек, примерно такой, какой используется на аукционах при продаже лотов, постучите им по стенам и полу, говоря при этом: «Продано!»» Это не шутка, а совет с сайта с названием «как продать квартиру по фэн-шуй».

 

Тех, кто знает, как обстоят дела на рынке недвижимости Москвы и особенно Московской области, не очень удивит подобная рекомендация. Предпочтения, интересы, возраст, семейное положение — потенциального клиента на рынке недвижимости изучают под микроскопом и всячески холят и лелеют.Сегодня, чтобы продать квартиру, и «танцы с бубнами» не станут лишней мерой.

 

А ведь еще каких-то десять лет назад покупатель жилья никого не интересовал — тогда было время продавцов. Встреча с клиентом происходила столь мимолетно, что тогда никому и не приходило в голову изучать покупателей и их потребности. Решение о покупке принималось очень быстро. Никаких изменений договора, ничего подобного! Клиент искал сам, где и что ему купить»,— вспоминает руководитель по работе с ключевыми партнерами компании Est-a-Tet Роман Родионцев.В этом просто не было необходимости. Вплоть до того, что человек приехал и подписал договор. «В 2007 году сделки с квартирами в Москве проходили стремительно.

 

«Предложения было мало, купить новостройку было сложно — они уходили прямо на этапе котлована, частично — на муниципальное жилье городу. Тогда основные продажи шли на вторичном рынке. А частично, условно говоря, расходились по «своим»»,— вспоминает Наталия Борзенкова, руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости».Люди с живыми деньгами, инвесторы — так в основном характеризуют покупателей десятилетней давности игроки столичного рынка жилья.

 

По крайней мере, можно было найти варианты. «Относительно дешевой была только «вторичка». А на рынке новостроек найти что-то дешевое было невозможно, потому что в Москве почти ничего не строилось»,— говорит руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимости» Дмитрий Таганов.

 

«И если ты приходил смотреть однокомнатную квартиру где-нибудь рядом с метро и по хорошей цене, вместе с тобой приходили 10–15 человек потенциальных покупателей»,— вспоминают в компании ИНКОМ.Когда жилье выставлялось на продажу, то уже в течение недели-двух за него брали аванс. Но и на «вторичке» квартиры расходились как горячие пирожки.

 

«Перебить цену, даже если квартира была под авансом, было нормально. Люди боролись за каждый объект. Пытались доплатить риэлтору, который занимался его продажей»,— вспоминает Борзенкова.Покупатель до последнего не знал, купит он эту квартиру или нет. А любые торги шли тогда исключительно вверх.

 

Этот покупательский спрос вплоть до кризиса 2008 года рос как на дрожжах.«Квартиры надо было хватать — промедление почти всегда означало поднятие цены и отказ продавца от сделки, потому что он нашел более выгодного приобретателя»,— подтверждает управляющий партнер компании «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. Ни о каких скидках речи быть не могло.

 

«На недвижимости можно было очень прилично заработать»,— говорит Родионцев. Вкладываясь в недвижимость, покупатель мог не просто сохранить деньги. За период с начала 2005 года и до середины 2008-го стоимость жилья в Москве выросла на 150–300%.

 

Москва для москвичей

 

«Основная масса покупателей была с живыми деньгами. Тех, которых практически нет сейчас на рынке»,— говорит Борзенкова.Люди не продавали «в воздух», как это делается сейчас. Плюс большое количество сделок проходило в рамках обмена. И таких было 80%. Продавали «однушку», покупали «двушку», к примеру. Тем не менее большинство вкладывалось не с целью инвестиций, а чтобы улучшить свое жилье. Это были какие-то накопления. А уже процентов 20 — это были люди с прямыми деньгами.

 

В 2007 году, замечает Дмитрий Таганов, недвижимость была товаром преимущественно для богатых: «Либо для тех, у кого что-то есть — квартира в наследство досталась, и они тоже могут стать участниками рынка недвижимости, продав свою и купив что-то другое».

 

Разве что десять лет назад предпринимателей, людей из бизнеса было гораздо больше, чем сейчас»,— говорит Роман Родионцев. И как это было в 2007 году, так по большому счету и осталось сейчас. «Слои населения, которые обладают достаточными финансовыми средствами для приобретения недвижимости, в принципе одни и те же — собственники бизнеса, топ-менеджмент. Возраст покупателей варьировался от 35 плюс до 45 плюс в зависимости от сегмента недвижимости. Заметную долю среди покупателей элитной недвижимости занимали чиновники.Либо высокооплачиваемые специалисты в разных отраслях — вплоть до медицины.

 

Изменения в части занятости покупателей за последние десять лет не столь уж значительные. «Пожалуй, профессиональный состав покупателей «разбавили» работники IT-индустрии, доходы которых за последние годы заметно увеличились»,— рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

 

Что же касается географии происхождения покупателей, то здесь любителей рассуждать о «понаехавших» ждет разочарование.

 

Но большинство сделок приходилось на москвичей, которые покупали квартиру, продав имеющуюся.Десять лет назад никого не интересовало, «откуда приехали деньги».

 

«Как и 10 лет назад, около 85% всех клиентов на массовом рынке столичного жилья — москвичи. Безусловно, интерес покупателей из российских регионов к московскому рынку вырос в силу снижения бюджетов покупки в столице и ухудшения социально-экономического положения в целом по стране, однако бюджеты таких клиентов все еще не позволяют «взять штурмом» столичный рынок. В связи с этим они чаще оседают в Подмосковье»,— говорит Мария Литинецкая.

 

Клиенты из этих регионов по-прежнему занимают существенную долю рынка, как и десять лет назад»,— говорит Родионцев.Если же говорить об иногородних покупателях недвижимости, то и здесь картина не претерпела серьезных изменений. «Всегда очень хорошо покупают квартиры в Москве регионы, связанные с нефтедобычей, так называемые севера.

 

Советский багаж

 

Поэтому у этих людей, в отличие от следующих поколений, не настолько завышены требования к качеству жилья. Например, некоторые из них считают квартиру в панельном девятиэтажном доме отличным жильем с улучшенной планировкой по сравнению, скажем, с пятиэтажками»,— делится наблюдениями директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.«Десять лет назад главными действующими лицами — как продавцами, так и покупателями — на вторичном рынке жилья столицы (в том числе и в сегменте наиболее бюджетного жилья) были представители так называемого поколения X, выросшие в Советском Союзе, многие из которых не понаслышке знают о жизни в «малометражках», бараках и коммунальных квартирах.

 

Стабильно высока среди покупателей недвижимости в Москве доля москвичей, решающих насущные жилищные вопросы: разъезды в результате развода, покупка квартиры для взрослых детей или пожилых родителей, расширение жилплощади из-за рождения детей или брака»,— рассказывает Марина Толстик.То есть это были не однокомнатные квартиры — чаще «двушки». Это район МГУ, РУДН, то есть престижных вузов. «В Москве охотно покупали квартиры студентам — покупателями выступали, само собой, родители. Покупали квартиры в районе выбранного вуза, часто такие, в которых можно было бы с комфортом жить и потом, уже с супругом или супругой и детьми. Это уже категория людей с относительно высоким достатком и бюджетом покупки. Таких «студенческих» сделок много было на юго-западе Москвы.

 

«Основное отличие покупателей 2007 года и нынешних в том, что десять лет назад было много покупателей, которым тем или иным образом доставались легкие деньги, и они их легко тратили, особо не задумываясь о ликвидности и выборе»,— говорит генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова.А главное — их было много. Покупатели были неразборчивы, непритязательны и готовы мириться с недостатками выбранного варианта.

 

«Основной спрос десять лет назад приходился именно на Остоженку, на «золотую милю» в целом. В Москве покупатели элитного жилья на тот момент облюбовали Остоженку и близлежащие кварталы. И как раз тогда и произошел расцвет этого района»,— вспоминает Надежда Хазова.

 

По обе стороны МКАД

 

По его мнению, до 2008-го «вторичка» рассматривалась многими именно как спекулятивный инструмент.Но основные изменения произошли на рынке именно в 2008 году»,— говорит Дмитрий Таганов. Идею о том, что «недвижимость всегда в цене», «квадратные метры будут только дорожать» разрушил кризис 2008-го. «Кризис был менее жестким, чем сейчас.

 

Однако в начале 2009-го цены на недвижимость в Москве стали падать. Как отмечали аналитики IRN, по мере сокращения объемов строительства коммерческого жилья в столице быстро росло предложение новостроек за МКАД, и в 2007 году доля Москвы от ТТК до МКАД сократилась до 27%.А начало масштабного строительства в Московской области переключило внимание инвесторов на подмосковный первичный рынок.

 

Кризис 2008–2009 годов только усилил подмосковный «крен» в объеме предложения жилья в Московском регионе. В 2011-м дело усугубила ревизия инвестконтрактов, затеянная новыми властями Москвы. В результате в этот период в Москве практически перестали что-либо строить, только достраивали. В то время как в Московской области развернулась ударная стройка.

 

По наблюдениям Марины Толстик, когда началась массовая застройка Подмосковья недорогим жильем, туда потянулись переселенцы из самых разных регионов. Это объясняется тем, что стоимость жилья в среднем поясе Московской области — примерно до 30 км от МКАД — сопоставима с ценой квартиры в каком-нибудь областном центре.

 

Региональный покупатель со средним достатком вряд ли мог рассчитывать на покупку жилья в Москве без привлечения большого кредита, поэтому ехал именно в Подмосковье»,— рассказывает она.«Соответственно, люди приезжали в Подмосковье с целью жить там, а работать в Москве.

 

Даешь молодежь

 

Не так давно Сбербанк снизил ставку по ипотеке, которая начинается теперь от 7,4%. Покупательскую активность в Москве сегодня поддерживает рынок ипотеки. «На рынке есть предложения и от 6,5%, правда там ставка плавающая. Но в 2007 году о таких ставках и помыслить никто не мог»,— говорит Родионцев.

 

При этом доля ипотечных сделок выросла на «вторичке» до 40%, в новостройках в отдельных проектах доля покупок в ипотеку может доходить до 80%.Да и цены на рынке снизились. м. Если в 2007 году средний бюджет покупки квартиры, по словам Литинецкой, составлял 9–10 млн руб., то сейчас — 8–9 млн руб. Развитие ипотеки привело к тому, что входной билет на рынок недвижимости получило гораздо больше покупателей, чем прежде. м теперь это 57 кв. Заметно снизилась и площадь приобретаемого жилья — вместо прежних 70–75 кв.

 

Снизился средний возраст заемщика. Доход молодых людей позволяет получить подобный кредит».Банки одними из первых обратили внимание на то, что покупатели недвижимости стали молодеть. По словам руководителя департамента ипотечного кредитования ВТБ Андрея Осипова, «сейчас 30 лет и меньше — вполне обычный возраст для покупки квартиры в ипотеку.

 

Более того, в скором времени им будет наступать на пятки уже поколение Z (люди 2000-х годов рождения)»,— считает Сергей Шлома.«В настоящее время на рынке недвижимости жилья происходит, образно говоря, слом эпох, вызванный фундаментальными изменениями в покупательской психологии в целом: формируются новые целевые группы покупателей, и сейчас основной движущей силой на рынке являются представители более молодого поколения Y (люди 1985–2000 годов рождения).

 

По его словам, для молодых людей абсолютным приоритетом является качество самого жилья, кроме того, для них крайне важны внешний вид дома и даже наличие красивой входной группы с охранником или консьержкой.

 

Поскольку многие из них передвигаются на собственных автомобилях или такси, они не увязывают жестко район своего проживания с расположением станций метро.В основном они отдают предпочтение вариантам в новостройках — с оригинальными удобными планировками, а также современными новейшими архитектурными и инженерными решениями.

 

Центростремительная миграция

 

«Последние года два очень заметен тренд: люди продают свои загородные имения в Московской области и переезжают в Москву в элитные новостройки, маленькие клубные дома в центре — Садовое кольцо, Бульварное кольцо»,— рассказывает Таганов.Не очень привязана к метро и другая группа покупателей, перебирающихся поближе к центру Москвы.

 

Многие обеспеченные люди не могут больше вести тот образ жизни, который был у них прежде. Причиной этого тренда, как это ни банально звучит, является кризис. «А когда вы живете за городом, вы тратите очень много денег на содержание этой недвижимости. И сейчас даже богатых людей смущают эти платежи»,— говорит Таганов.

 

Еще после кризиса 2008 года у этих покупателей вышел из моды любой китч и «прокурорское барокко» за городом.По ее словам, две трети клиентов в сегменте дорогого жилья теперь обращают внимание на размер коммунальных платежей. «Люди научились считать деньги»,— констатирует и Надежда Хазова.

 

То же самое говорят о новых покупателях и в сегменте условно «дешевого» жилья. На рынке практически не осталось инвесторов.Кроме того, и для дорогого и для дешевых сегментов есть еще один объединяющий фактор. Современные покупатели в глазах Хазовой — это люди бизнеса, которые хорошо понимают, чего они хотят, разбираются в рынке, имеют четкий запрос и очень скрупулезно подходят к выбору объекта.

 

Заграница нам поможет

 

Раньше, пожалуй, такого не было»,— говорит Родионцев.«Очень много стало сделок с клиентами из стран СНГ. Появился и новый тренд. В частности, из Казахстана.

 

Хотя львиная доля покупателей новостроек бизнес-класса в Москве, по оценкам Сычева, это по-прежнему жители Москвы (73%), но «не секрет, что среди покупателей элитных квартир есть успешные бизнесмены и менеджеры из республик Северного Кавказа. Постоянную долю клиентов составляют выходцы из Западной Сибири. По словам генерального директора компании Tekta Group Романа Сычева, за последние десять лет в структуре спроса на дорогую недвижимость также усилилось «национальное разнообразие». Повышается инвестиционная активность граждан из Казахстана и Белоруссии, Узбекистана и Украины».

 

В целом рост числа покупателей из бывших союзных республик подтверждают и результаты опроса «Мигранты в России» экспертов Высшей школы экономики: доля мигрантов, обладающих собственным жильем в России, в 2017 году выросла вдвое по сравнению с 2011-м — с 2,7% до 5,4%.

 

с удовольствием приобретают покупатели из Узбекистана и Таджикистана.Но, по словам Борзенковой, бюджетные квартиры в Московской области, в 15–20 км от МКАД, за 2,3–2,5 млн руб. Трудно сказать, те ли это мигранты, которые покупают жилье на Патриарших Прудах.

 

«Если клиент работает на территории РФ и может подтвердить свой доход, то с ипотекой нет проблем. При соблюдении ряда условий этим людям доступна и банковская ипотека. Но доля таких кредитов менее 1%»,— говорит директор по развитию ипотечного кредитования Альфа-банка Николай Мальнев. Хотя в основном эти покупки делаются либо за живые деньги, либо в рассрочку.

 

Гетто по-московски

 

А ведь именно они были основными покупателями наиболее бюджетных объектов в устаревшем жилищном фонде — в пяти- и девятиэтажных домах. «Согласно нашим наблюдениям, потребители из предыдущего поколения Х становятся все менее активными, а некоторые из них уже покидают рынок недвижимости. В связи с тем, что основной интерес покупателей теперь вызывают новостройки, звучат прогнозы насчет того, кто в перспективе станет покупателями на рынке вторичного жилья. У новой генерации покупателей начисто отсутствует интерес к подобному жилью, проигрывающему современным форматам»,— рассказывает Сергей Шлома.

 

А стоимость их недвижимости падать, пока не достигнет ценового дна.В итоге конкуренция между собственниками, пытающимися реализовать квартиры в пяти- и девятиэтажных домах, будет усиливаться.

 

По прогнозам компании ИНКОМ, покупателями наиболее бюджетного столичного жилья со временем станут выходцы из бывших республик СССР, которые приезжают в Москву на заработки.

 

«Причем бо?льшая часть приезжих — это люди, занимающиеся низкооплачиваемой работой, им сложно получить в банке кредит на покупку жилплощади, поэтому их спрос может быть сосредоточен только в сегменте устаревшего жилищного фонда»,— продолжает Шлома.

 

Что касается места проживания, то расселяются они обычно по территориальному признаку, поэтому, по словам Шломы, в результате есть потенциальные риски того, что Москва разделится на престижные, малопрестижные и непрестижные районы типа гетто.

 

Причем разница между ценами на жилье в центре столицы и на окраине (особенно в тех местах, где проживают мигранты) будет увеличиваться»,— считает он.«И с этим ничего нельзя поделать.

 

По словам Шломы, распространение зоны «гетто» идет с юго-востока столицы на юг и северо-восток. Если смотреть по районам, то это и Люблино, и Старое Марьино, и Карачарово, и Капотня, и Метрогородок, и Гольяново, Бирюлево Западное и Восточное — в основном районы, близкие к МКАД, с неблагоприятной экологической обстановкой из-за наличия ТЭЦ или заводов. Также можно упомянуть районы, расположенные на севере столицы,— это Петровско-Разумовское, Коровинское шоссе, Ангарская улица.




Похожие новости

Новости других разделов

Присоединяйтесь

Каждый в меру своего понимания общего хода вещей работает на себя, а в меру непонимания на того, кто понимает больше..

Журналисты

Цитата

Люди научились плавать как рыбы, летать как птицы. Осталось научиться жить как люди...

Джордж Бернард Шоу